Aluguel mensal
R$ 3.360 / mês
0,8% a.m. sobre R$ 420.000 (taxa típica de compacto na região da unidade).
A tese · memória de cálculo aberta
67% ao ano sobre o capital que você efetivamente alocou.
Não é projeção de valorização. Não é cenário otimista. É a divisão direta do aluguel anual pela entrada paga — porque a parte financiada é amortizada pelo inquilino.
A conta · cobertura duplex 31 m²
R$ 60.000
Capital alocado
Entrada efetiva (14,3% do valor de venda).
R$ 40.320
Aluguel anual bruto
12 × R$ 3.360 (0,8% a.m. sobre venda).
67% a.a.
Retorno sobre capital
R$ 40.320 ÷ R$ 60.000 = 0,672.
De onde vem o número
Quatro componentes. Só um entra na conta.
O retorno de 67% a.a. usa apenas o aluguel bruto. Ganho patrimonial e valorização são tratados como upside adicional — ficam fora do denominador para manter o cálculo conservador.
Aluguel anualizado
R$ 40.320 / ano
12 meses × R$ 3.360. É o numerador do retorno de 67%.
Ganho patrimonial imediato
R$ 30.000
Diferença entre venda (R$ 420k) e avaliação bancária (R$ 450k). +7,1% sobre o capital de venda no dia da escritura.
Valorização do imóvel
Não computada
Tratada como upside adicional, fora do cálculo de 67%. Conservador.
Mesmo capital · quatro alocações
5,5× o CDI sobre R$ 60.000.
FII tem yield mais baixo porque não tem alavancagem — o investidor aplica o valor cheio. No imóvel financiado pela regra SFH, R$ 60k de entrada controlam um ativo de R$ 420k, e a parte de R$ 360k é amortizada pelo aluguel do morador.
| Onde o dinheiro está | Yield bruto | Retorno anual | Observação |
|---|---|---|---|
| Poupança | 6,2% a.a. | R$ 3.720 | Rendimento mais baixo do mercado. |
| CDB 100% CDI | 12,3% a.a. | R$ 7.380 | Liquidez diária, lastro bancário. |
| FII (yield IFIX) | 9,5% a.a. | R$ 5.700 | Sem alavancagem; rendimento sobre o valor total investido. |
| One House (aluguel) | 67% a.a. | R$ 40.320 | Funciona porque o financiamento é amortizado pelo inquilino. |
Quanto o aluguel cobre da parcela
Seis bancos. Mesmo imóvel. Mesmo aluguel.
Simulação SFH dez/2025 sobre R$ 360.000 financiados em 360 meses, regra LTV de 80% sobre avaliação. Aluguel base R$ 3.360/mês. Cobertura = aluguel ÷ parcela Price.
| Banco | Taxa nominal | Parcela SAC (1ª) | Parcela Price (fixa) | Aluguel cobre |
|---|---|---|---|---|
| Banco Intermelhor | TR + 10,99% a.a. | R$ 4.142 | R$ 3.286 | 102% |
| Caixa Econômica | TR + 11,49% a.a. | R$ 4.278 | R$ 3.408 | 99% |
| Banco do Brasil | TR + 11,74% a.a. | R$ 4.346 | R$ 3.470 | 97% |
| Itaú | TR + 11,99% a.a. | R$ 4.413 | R$ 3.531 | 95% |
| Santander | TR + 11,99% a.a. | R$ 4.413 | R$ 3.531 | 95% |
| Bradesco | TR + 12,20% a.a. | R$ 4.470 | R$ 3.583 | 94% |
Cenário Inter (Price, melhor): aluguel cobre 102% — investidor recebe ~R$ 74/mês líquido durante o financiamento, antes de IPTU/condomínio/IR. Cenário média: desembolso de ~R$ 120/mês para amortizar o ativo e ficar com 100% da renda futura quando o financiamento termina.
Premissas
Tudo declarado.
Nada escondido.
Cada número desta página vem das premissas abaixo. Mude qualquer uma e o retorno muda — por isso elas estão no documento, não nas notas de rodapé.
- Selic referência
- 12,25% a.a. (dez/2025, Banco Central)
- Sistema
- SFH (imóvel < R$ 2,25M, regra atualizada 2025/2026)
- LTV máximo
- 80% sobre avaliação bancária
- Prazo padrão
- 360 meses (30 anos)
- Aluguel estimado
- 0,8% a.m. sobre o valor de venda
- Selic / CDI
- 12,3% a.a. (referência das comparações)
- Yield IFIX
- 9,5% a.a. (média histórica de FII)
- Fonte taxas SBPE
- Pesquisa pública dez/2025 nos seis bancos listados
O que diminui o retorno
O que você precisa
subtrair desse 67%.
Esta página apresenta o retorno bruto sobre capital alocado. Antes de decidir, considere o conjunto abaixo. Investidor sério faz a conta líquida antes de assinar.
IPTU
Curitiba cobra alíquota anual sobre o valor venal. Em compactos da região, costuma ficar entre R$ 600 e R$ 900 ao ano. Valor exato sai com o cadastro da matrícula.
Condomínio
One House tem condomínio inteligente (medição individual de água e energia). Estimativa de R$ 350 a R$ 450/mês — confirmar com a administradora na entrega.
Seguros DFI e MIP
Embutidos na parcela do SFH. Cobertura de inadimplência por morte/invalidez do mutuário e danos físicos ao imóvel. ~R$ 50 a R$ 90/mês.
Vacância entre inquilinos
Demanda universitária renova a cada semestre, mas existe gap entre saída e entrada. Estimar 1 mês de vacância por ano (~8% do aluguel).
Imposto de Renda sobre aluguel
Carnê-leão progressivo na pessoa física (até 27,5%). Em PJ pode ficar mais leve, exige análise tributária. Estimativa não tributada nesta página.
Taxa de gestão imobiliária
Se o investidor terceirizar a gestão, ~8 a 10% do aluguel. Se gerir direto, custo é tempo, não dinheiro.
Próximo passo
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Disclaimer · Os números desta página são simulações com base nas premissas declaradas (Selic 12,25% a.a., SFH com LTV 80% sobre avaliação, aluguel 0,8% a.m. sobre venda). O retorno de 67% a.a. refere-se ao aluguel bruto anual sobre o capital de entrada (R$ 60.000), antes de IPTU, condomínio, seguros, taxa de gestão, vacância e tributação. Cada operação está sujeita a análise de crédito do banco escolhido pelo investidor. Rentabilidade passada e projeções não representam garantia de resultado.